임대부동산에 불이 난 경우 임차인이 모든 손해를 배상해야 할까?

소비자 A씨는 2층 건물의 1층을 임차해 작은 가게를 운영하던 중, 어느 날 원인을 알 수 없는 화재가 발생해 가게는 물론 건물 전체가 전소되는 피해를 입었다.

건물주는 건물 전체의 손해를 배상하라며 A씨에게 책임을 제기했다.

이에 대해 A씨는 “화재가 임차인의 주의의무 위반으로 발생했다는 점을 건물주가 입증하지 못하는 한 책임을 물을 수 없다”고 반박했다.

「민법」제374조, 제615조, 제654조에 따르면 임차인은 선량한 관리자의 주의를 다해 임대차 목적물을 보존하고, 임대차 종료 시에 임대차 목적물을 원상회복해 반환할 의무를 부담한다.

따라서 임대차 목적물이 화재 등으로 소멸해 반환이 불가능해진 경우 그 사유가 임차인의 책임이 아님을 스스로 입증하지 못하면 목적물 반환 불능으로 인한 손해를 배상해야 하며, 화재의 구체적 원인이 밝혀지지 않은 경우에도 이 원칙은 동일하게 적용된다.

그러나 대법원 판례에 따르면, 임차인이 임대인의 건물 일부를 임차해 사용하던 중 임차 공간에서 발생한 화재가 건물의 다른 부분으로 번져 임대인에게 손해가 발생한 경우라도, 임차인에게 곧바로 전체 손해에 대한 책임이 인정되는 것은 아니다.

대법원은 ▲임차인이 보존·관리의무를 위반해 화재 발생의 원인을 제공했는지 ▲그 의무위반과 임차 외 건물 부분의 손해 사이에 상당한 인과관계가 있는지 ▲그 손해가 통상손해이거나 임차인이 예견할 수 있었던 특별손해에 해당하는지 등을 임대인이 모두 주장·증명한 경우에만, 임차인이 「민법」제390조와 제393조에 따라 임차 외 건물 부분의 손해까지 배상해야 한다고 판단하고 있다.

임차인이 보존·관리의무를 위반해 화재의 원인을 제공했다고 보기 어렵다면 임차인의 채무불이행 책임을 인정할 수 없으며, 건물 전체가 ‘불가분의 일체’라는 이유만으로 임차 외 건물 부분의 손해까지 임차인에게 배상책임이 있다고 볼 수도 없다.

A씨의 경우 화재가 A씨 매장에서 시작된 것은 사실이지만, 그 원인은 밝혀지지 않았다. 또한 화재 발생과 관련해 A씨가 보존·관리 의무를 위반했다는 정황도 드러나지 않았으므로 임차 외 건물 부분의 손해까지 A씨에게 책임을 묻기는 어렵다.
 

지난달 말 충북 음성군 생활용품 제조공장에서 건물 5개 중 3개(약 2만4170㎡)가 전소되는 대형화재가 발생한 가운데, 공장 내부 샌드위치 패널에 가연성 단열재가 사용돼 화재가 급격히 확산했다는 지적이 나온다. 정치권 안팎에선 단열재에 불연(不燃, 불에 타지 않는) 소재가 의무적으로 들어가야한다는 목소리가 크다.

12일 업계에 따르면 소방당국은 해당 공장이 샌드위치 패널 구조인데다 내부에 종이류가 적재돼 있어 화재가 커진 것으로 보고 정확한 화재 원인과 화재 확산 경위에 대한 조사를 하고 있다.

이 공장 외벽과 지붕에 사용된 샌드위치 패널은 철판 사이에 단열재를 삽입한 구조로 시공이 간편하고 단열 성능이 뛰어나 산업시설에 전반에 널리 활용돼 왔다. 하지만 화재가 발생할 경우 내부 단열재가 순식간에 불쏘시개 역할을 하며 화염 확산을 가속화하는 치명적인 한계를 갖고 있다.

불길이 패널 내부 단열재로 파고들면 외부에서 대량의 물을 뿌리더라도 내부까지 도달하기 어렵다. 철판이 일종의 '우산' 역할을 하며 물을 튕겨내는 사이, 내부는 고온의 용광로처럼 달아오르고 구조물 붕괴로 이어진다.

이 같은 문제 탓에 샌드위치 패널 내부에 사용되는 단열재만큼은 불연 소재 사용을 의무화해야 한다는 목소리가 커지고 있다. 화재 발생 시 확산 경로를 원천적으로 차단하지 않는 한 소방 대응만으로 인명·재산 피해를 줄이는 덴 한계가 있기 때문이다.

염태영 더불어민주당 의원은 이와 관련해 지난해 12월 '건축법 일부개정법률안'을 대표 발의했다. 개정안은 △모든 공장·창고의 지붕 내화구조화 △지하주차장·필로티 구조 마감재·단열재 불연재료 의무화 △내화채움구조 규정 체계 정비 등을 담고 있다.

염 의원은 "단열재 등 건축자재의 화재 안전 기준이 미흡해 화재 발생 시 인명과 재산 피해가 커지는 현실을 개선해야 한다"고 강조했다.

일각에선 건축자재에 불연재 사용을 의무화하면 비용 부담 등 현장의 시공 여건이 악화된다는 우려도 있다. 그럼에도 대형화재 이후 제도를 보완하는 '사후 대응'보단 위험 요인을 사전에 차단하는 게 필요하단 지적이 설득력을 얻고 있다. 실제 2003년 대구 지하철 참사 이후 내장재와 마감재 전반에 대한 화재 안전 기준이 전면 강화됐고, 그 과정에서 비용 부담이 있었지만 결과적으로 공공시설의 안전 수준은 크게 높아졌다.

전문가들은 이번 법안이 통과돼 불연 등급 단열재 적용이 확대될 경우 화재 피해를 줄일 수 있다고 본다. 한 소방 전문가는 "단열재와 외장재가 화염 확산의 매개체가 되는 구조를 차단하는 것만으로 초기 대응 시간 확보와 인명 피해 저감 효과가 크다"며 "위험성을 인지한 상황에서 대응을 미루는 건 바람직하지 않다. 자율 개선 유도, 단계적 교체 가이드라인 마련, 화재 취약 구간에 대한 우선 점검 등 

자신의 연락을 피한다는 이유로 여성이 운영하는 다방에 불을 지른 70대 남성이 실형을 선고받았습니다.

청주지방법원 형사22부는 현존건조물방화 혐의로 기소된 70대 A 씨에게 징역 1년 6개월을 선고했습니다.

A 씨는 지난해 9월 23일 저녁 6시 53분쯤 청주시 상당구에 위치한 5층짜리 상가 건물 지하 다방에 불을 낸 혐의로 재판에 넘겨졌습니다.

그는 다방 업주 B 씨가 수개월 동안 전화를 받지 않자 직접 찾아가 내부에 있던 옷가지에 라이터로 불을 붙인 것으로 조사됐습니다.

이번 화재로 다방 내부 50제곱미터가 타면서 소방서 추산 1천 8백만 원 상당의 재산 피해가 발생했습니다.

불은 출동한 소방대원에 의해 20여 분 만에 모두 꺼졌으며 당시 다방을 이용하던 손님은 없었던 것으로 확인됐습니다.

다방 주인 B 씨는 손님으로 처음 만난 A 씨가 다른 남성과 합석하지 못하게 하거나 휴대전화 연락처 삭제를 강요하자 연락을 끊었던 상태였습니다.

재판부는 방화 범죄가 다수의 생명과 재산에 중대한 피해를 야기할 수 있어 엄한 처벌이 필요하다고 판시했습니다.

또한 당시 건물 내에 거주민들이 머물고 있었고 피고인이 피해 회복을 위한 노력을 전혀 하지 않은 점을 고려했다고 양형 이유를 밝혔습니다.